Contrato de Obra Privada
PROTEGEMOS TUS DERECHOS, CUIDAMOS TUS INTERESES
CONOCE NUESTRO TRABAJO.
Acompañamos a constructores y a dueños de proyectos en toda la vida del contrato de obra: desde su estructuración y el control documental de la ejecución, hasta la reclamación, la defensa y el litigio. Trabajo por igual las tres modalidades de contratación, porque en cada una se prueba una cosa distinta.
Precio alzado.
Se discute el precio: qué se pactó, qué se ejecutó y qué se debe.
Precio Unitario.
Se discute lo medido y recibido, y el derecho a pago por partes.
Obra por administración.
Se discute la comprobación: en qué se aplicaron los recursos entregados.
Estructuración del contrato y reparto de riesgos.
Lo que se decide en el contrato es lo que después se puede o no se puede sostener. Aquí es donde una obra queda protegida o queda expuesta.
- Redacción y revisión de contratos de obra en sus tres modalidades
- Determinación del régimen aplicable y de la vía en caso de controversia
- Cláusulas de plazo, prórroga, entrega, recepción y finiquito
- Pena convencional: fecha de inicio, base de cálculo, tope y forma de acreditarla
- Mecanismo de órdenes de cambio y autorización de trabajos extraordinarios
- Facultades: quién puede autorizar, quién puede firmar y con qué documento
- Anticipos: monto, amortización y comprobación de su aplicación
- Garantías: fianzas, pagarés, retenciones y fondo de garantía
- Programa de obra y programa físico-financiero como anexos contractuales
- Reparto de riesgos: proyecto ejecutivo, suelo, materiales, permisos y suspensiones
- Formato de convenio modificatorio, listo para usarse durante la obra
- Cláusulas de solución de controversias, jurisdicción y arbitraje
El punto que más consecuencias tiene. La modalidad de contratación no es una etiqueta administrativa: define quién absorbe los aumentos, si hay derecho a exigir recepción y pago por partes, qué tendrá que probarse en juicio y hasta en qué vía se tramita.
Control documental, programa y administración de recursos.
El expediente con el que se gana o se pierde un asunto de obra se construye mientras la obra corre. Ninguno de estos documentos se puede fabricar después.
- Diseño del expediente probatorio desde el arranque de la obra
- Apertura y disciplina de bitácora: formato, firmas y contenido de las notas
- Control de avance: programa contra avance real a fecha de corte
- Programa físico-financiero: acumulado pagado contra acumulado devengado
- Obra por administración: ministraciones, relaciones de gasto y comprobación
- Formalización de órdenes de cambio y de trabajos extraordinarios
- Convenios modificatorios de plazo, monto y alcance, firmados en tiempo
- Estimaciones y generadores: presentación, revisión y acuse
- Requerimientos, interpelaciones y notificaciones con acuse fehaciente
- Suspensión de obra: formalización, causa, efectos y reanudación
- Actas de entrega parcial, de recepción y de negativa a recibir
- Reserva expresa de derechos en pagos, recibos y documentos de cierre
Programa de obra y programa físico-financiero. El primero convierte «va retrasado» en un dato oponible: avance programado contra avance real a una fecha. El segundo permite confrontar lo pagado contra lo realmente devengado, que es donde suelen aparecer los pagos por encima de lo ejecutado.
Reclamación, defensa y salidas negociadas.
Cuando la relación se rompe, lo primero no es demandar: es saber qué sostiene el expediente, qué le falta y qué etapa se puede cerrar en contra si no se actúa.
- Diagnóstico de posición y de exposición antes de accionar
- Determinación de la vía y de la competencia
- Cuantificación del atraso y de sus consecuencias contractuales
- Reclamación de obra ejecutada, saldos y trabajos extraordinarios
- Defensa frente a retenciones y descuentos unilaterales
- Rescisión del contrato: procedimiento, comunicación y efectos
- Defensa frente a una rescisión que se pretende hacer valer en tu contra
- Desistimiento del dueño e indemnización de gastos, trabajos y utilidad
- Ejecución y defensa de fianzas, pagarés y garantías
- Reclamación por obra mal ejecutada, demolición y reconstrucción
- Vicios de construcción, de materiales o del suelo aparecidos tras la recepción
- Negociación, convenios de cierre, transacción y finiquito con reservas
Juicio, prueba y estrategia pericial.
En obra, los tribunales no reconstruyen la obra: valoran lo que cada parte logró acreditar. El litigio se organiza alrededor de la prueba, no alrededor del argumento.
- Demanda en vía mercantil o civil, según la que corresponda al contrato
- Contestación, excepciones, defensas y reconvención
- Excepción de pago sustentada en el cruce de pagado contra devengado
- Reclamación de pagos en exceso y de avances no acreditados
- Integración y ordenamiento del expediente probatorio
- Ofrecimiento de pericial en ingeniería civil y en materia contable
- Elaboración de cuestionarios periciales ofensivos y defensivos
- Objeción de dictámenes y perito tercero en discordia
- Objeción de facturas, documentos privados y dictámenes de la contraria
- Preparación de testigos técnicos y de la inspección judicial
- Recursos, apelación y amparo
- Ejecución de sentencia y cobro
Análisis económico-financiero de la obra.
Es la parte del trabajo que menos despachos hacen y la que más define los asuntos de obra: traducir la ejecución física a números defendibles, y confrontarlos con lo que efectivamente se pagó.
- Cruce de acumulado ministrado o pagado contra acumulado devengado a fecha de corte
- Carta técnica contable-financiera como anexo de interpelación, demanda o contestación
- Detección y cuantificación de pagos en exceso o de avances no acreditados
- Reconstrucción del avance físico real y su confronta con lo erogado
- Conclusión económico-financiera de cierre para dictamen pericial
- Análisis de esquemas de pago por flujo, donde ninguna ficha coincide con la estimación
- Neutralización técnica de reclamaciones dinerarias de la contraria
- Saldos insolutos, daños, perjuicios, intereses, gastos extraordinarios y costo de sustitución
Para qué sirve en la práctica. Es lo que permite responder con números, y no con adjetivos, a la pregunta que decide estos juicios: a esta fecha, ¿cuánto se había ejecutado realmente y cuánto se había pagado por ello?
Atendemos tanto a contratantes como a contratistas.
La defensa del constructor y la del dueño se construyen con los mismos documentos leídos en sentido contrario Trabajamos para ambas partes pero nunca en el mismo asunto.
QUIEN EJECUTA LA OBRA.
Constructoras, contratistas, arquitectos y empresas de instalación.
QUIEN CONTRATA LA OBRA.
Propietarios, desarrolladores y empresas que encargan la obra.
- Cobro de obra ejecutada, saldos y trabajos extraordinarios
- Cuantificación y acreditación del atraso no imputable
- Defensa frente a rescisión, retención de pagos y descuentos
- Defensa frente a la ejecución de fianzas y el cobro de pagarés
- Indemnización por desistimiento del dueño, incluida la utilidad
- Defensa frente a reclamaciones por obra mal ejecutada y vicios
- Acreditación de la aplicación de recursos en obra por administración
- Rescisión sostenida en expediente y peritaje, sin exponerse a contrademanda
- Defensa frente al cobro de extras no autorizados por escrito
- Detección y reclamación de pagos en exceso sobre lo devengado
- Reclamación por obra mal ejecutada, demolición y reconstrucción
- Responsabilidad del constructor por vicios de construcción, materiales o suelo
- Ejecución de garantías y recuperación de anticipos no comprobados
- Cierre administrativo y finiquito con las reservas correctas
Cuatro pasos, a seguir siempre, en el mismo orden.
-
Diagnóstico.
Revisión del contrato, del programa y documentos firmados. Determinación de la vía, la posición real y qué etapas siguen abiertas o están por cerrarse.
-
Integración del expediente.
Se ordena la documentación, se identifica y clasifica de acuerdo con su grado de prioridad.
-
Cuantificación.
Avance físico contra programa, y pagado contra trabajo devengado. La posición se expresa en números antes de expresarse en argumentos.
-
Estrategia y ejecución.
Negociación, reclamación formal o juicio, con la prueba pericial diseñada desde el inicio y no ofrecida al final.
Otras ramas del contrato de obra.
La obra se construye sobre tierra, permisos y derechos. En buena parte de los conflictos de obra, el problema empezó ahí.
- Tierra para proyectos: propiedad privada, ejidal y comunal.
- Tracto sucesivo, legitimación y regularización.
- Derechos de vía, servidumbres y derechos de paso.
- Liberación jurídica de superficies y afectaciones.
- Defensa de propietarios afectados por una obra.
- Tierra para proyectos: propiedad privada, ejidal y comunal.
- Tracto sucesivo, legitimación y regularización.
- Derechos de vía, servidumbres y derechos de paso.
- Liberación jurídica de superficies y afectaciones.
- Defensa de propietarios afectados por una obra.
Qué conviene tener a la mano.
- Tierra para proyectos: propiedad privada, ejidal y comunal.
- Derechos de agua: titularidad, vigencia y volúmenes.
- Due diligence jurídico integral de proyectos.
- Contratos de obra pública y sus controversias.
- Derecho administrativo aplicado a proyectos.
